第四十二章 重击 (第1/2页)

我国的房改政策是1998年正式出台的。
　　
　　为了提高人均住房面积，带动相关产业发展，以应对金融危机，当年，国家出台了《住房商品化取代福利分房制度》。这一政策为住房实物分配制度画上了终止符，开始实行住房分配货币化，对于商业地产和房地产行业的发展，意义是深远的。
　　
　　然而，真正推动中国的商业地产和房地产行业迎来爆发式发展的具有划时代意义的顶层政策，是分税制改革政策。
　　
　　90年代，在分税制改革之前，许多地方在财政包干制下过得是很舒服的，但问题是国家很难过，财政预算收入占全国财政预算总收入比重越来越低，国家变得越来越穷，国家财政整体也越来越穷，不利于推进改革和宏观调控。
　　
　　道理很简单，一旦涉及到经济改革，必然会导致一部分人的利益受损，国家需要有足够的财力去补偿，才能保障改革的推行。比如国企改革后的职工安置、退伍军人转业等。更不要说缩小地区间基本公共服务差异的巨量财政投入，以及义务教育的基本保障。
　　
　　基于这一背景，94年国家推出了分税制改革，一下子上面有钱了，但是新的问题又来了，那就是地方上又穷了，导致地方上的事权和财权严重不匹配，地方上事儿多了，办事儿的钱却少了。
　　
　　这样子下去也不行。
　　
　　俗话说手里没把米，叫鸡都不来。
　　
　　地方上需要财政收入来推动大规模基础建设，因此地方上为了努力增加税收规模，围绕土地出让和开发，开辟了「土地财政」。
　　
　　土地财政的诞生，在最核心的财权层面上奠定商业地产行业迎来爆发式增长的核心基础。
　　
　　分税制改革政策是1994年推出的。
　　
　　那一年，被称之为中国商业地产元年。
　　
　　当然，早在94年以前，就有胆识过人的草莽扎进这一行业里遇雨化龙。
　　
　　1993年的春天，有一个在后世问鼎中国首富的河南男人，通过他的老板向银行贷款2000万元，然后用这2000万元贷款收购了一家国营铁丝厂，那个男人注册的一家房地产公司因此而成功的拿到了国营铁丝200亩土地红线图，他的公司再拿这200亩土地红线图，向银行贷款2000万元，搞商业地产和房地产开发。
　　
　　空手套白狼！
　　
　　这样的套路，早在1992年就开始在中国大地上上演了。
　　
　　只是那时候懂得这类套路的人，多是在商业领域出类拔萃的人物。
　　
　　高山算是一个出类拔萃的人物吗？
　　
　　在江川这块地界上，他应该是算的。
　　
　　至少在商业地产领域，他采取同样的高杠杆空手套白狼模式，声名鹊起于江川。
　　
　　90年代中期，江川这样的三线城市，房地产还不大行，但商业地产领域已经具备了较好的发展空间，北门街商业城、凤凰台娱乐中心、福来森大酒店等等均由高山的凰城集团进行操盘开发的。这些项目有两个核心特点，一是极高极恐怖的杠杆，二是一路砸钱开道，打通后续土地购买各类手续和相关商业建设活动。
　　
　　这些年里，高山算是顺风顺水，然而，红星电子厂和时代商业巷这两个联动配套的大型商业地产项目，让他遭遇了有史以来最大的滑铁卢。
　　
　　当初为了这两个项目，高山向银行贷了巨额资金，其中单红星电子这一项目，光前期投入土地出让金就达千万元，而且是一路砸钱开道，让各路关卡神仙洞门大开。
　　
　　然而，两年多下来，因为市国投的横插一脚，且不说时代商业巷项目，凰城集团连红星电子的地皮都还没有到手，资金链面临巨大压力，财务风险确实在日益增长。
　　
　　眼下，真正
　　
　　让高山和他的凰城集团进退维谷的是，市国投的设立，导致他不能再走原有的商业模式，不能联合空壳外企从国营企业破产重组入手，避开招拍挂，以一定的出资补偿换取各类政策性扶持。
　　
　　更为要命的是，市国投控制住下面的国营企业之后，已经不再轻易出售市中心的优质地皮，取而代之的是利用市中心国营企业的优质地皮和厂区，进行承包经营，探索发展各类专业经营市场。
　　
　　如此一来，当初凰城集团能够取得成功的商业模式似乎没有存在的必要了。杨家荣已经在事实上对他高山进行赶尽杀绝。
　　
　　眼下两个核心项目卡在手里，但钱已经砸进去了，两年下来，融资息费是惊人的，新的项目却又拿不下来。从流动性角度来看，凰城集团也已经面临严峻挑战！
　　
　　

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